Freehold vs Leasehold : Punca Ramai Menyesal Tak Tahu Fakta Ini!

Dilema Pembeli Rumah Pertama di Malaysia

Pernah tak anda rasa berdebar-debar bila nak sign borang tempahan rumah pertama? Rasa macam nak tercabut jantung, kan? Bukan apa, membeli rumah adalah satu komitmen kewangan terbesar dalam hidup kebanyakan rakyat Malaysia. Kita bukan cakap pasal beli nasi lemak seringgit dua, tapi hutang yang memakan masa 30 hingga 35 tahun untuk diselesaikan! Salah langkah, memang merana badan.

Dalam keghairahan menelusuri laman web hartanah seperti iProperty atau PropertyGuru, anda pasti akan terjumpa dua istilah yang sering menjadi perdebatan hangat di kedai mamak mahupun di pejabat peguam: Pegangan Bebas (Freehold) dan Pajakan (Leasehold). Ramai yang anggap remeh, asalkan rumah cantik dan lokasi strategik, terus sain perjanjian. Tapi tunggu dulu! Tahukah anda, status pegangan tanah ini boleh menentukan sama ada rumah anda menjadi aset yang menguntungkan atau liabiliti yang memeningkan kepala anak cucu nanti?

Topik Freehold vs Leasehold ini memang nampak teknikal, tapi ia adalah ‘nyawa’ kepada nilai hartanah anda. Ramai pembeli rumah, terutamanya golongan muda, sering terperangkap dengan mitos-mitos yang tidak tepat. Ada yang kata Leasehold tak bagus langsung, ada yang kata Freehold itu wajib. Hakikatnya, jawapannya tidak semudah “Ya” atau “Tidak”. Dalam artikel panjang lebar ini, kita akan bedah siasat satu per satu, dari sudut undang-undang, nilai pasaran, sehinggalah kepada prosedur pindah milik yang rumit. Jom kita selami topik ini supaya anda tak menyesal di kemudian hari.

Apa Sebenarnya Maksud Di Sebalik Istilah Ini?

Sebelum kita pergi lebih jauh, kita kena faham dulu definisi asas. Jangan main angguk saja bila ejen hartanah sembang kencang.

Apa itu Freehold (Pegangan Bebas)? Secara mudahnya, Freehold bermaksud anda memiliki hartanah dan tanah tersebut selama-lamanya. Tiada had masa. Pemilik tanah adalah anda, dan selepas anda meninggal dunia, ia boleh diwariskan kepada anak, cucu, dan cicit tanpa perlu risau tempoh tanah itu tamat. Dalam geran (title), ia didaftarkan sebagai hak milik kekal. Ini adalah “holy grail” bagi kebanyakan pelabur hartanah sebab ia memberi rasa selamat (peace of mind).

Apa itu Leasehold (Pajakan)? Leasehold pula bermaksud anda hanya “menyewa” tanah tersebut daripada kerajaan negeri untuk satu tempoh tertentu. Kebiasaannya, tempoh pajakan adalah selama 99 tahun. Ada juga yang 60 tahun atau 30 tahun (jarang berlaku untuk perumahan moden, tapi wujud). Bila tempoh pajakan tamat, tanah tersebut akan kembali menjadi milik kerajaan negeri, melainkan anda memohon untuk menyambung tempoh pajakan tersebut dengan bayaran premium tertentu. Jadi, anda sebenarnya membeli hak untuk menduduki bangunan di atas tanah itu, bukan tanah itu secara mutlak selamanya.

Kelebihan Utama Hartanah Status Freehold

Kenapa ramai orang Malaysia obses sangat dengan Freehold? Ini bukan soal ego semata-mata, tapi ada faktor ekonomi yang kuat.

1. Nilai Pasaran yang Lebih Stabil dan Tinggi Secara umumnya, hartanah Freehold mempunyai “Resale Value” atau nilai jualan semula yang lebih tinggi berbanding Leasehold dalam jangka masa panjang. Apabila baki tahun dalam geran Leasehold semakin berkurang (contohnya tinggal 60 tahun), nilai hartanah itu mungkin akan naik dengan perlahan atau statik. Sebaliknya, Freehold tiada tarikh luput, jadi graf kenaikan harganya biasanya lebih konsisten menaik seiring dengan inflasi dan pembangunan kawasan sekitar.

2. Proses Pindah Milik yang Lebih Pantas Ini poin yang sangat penting kalau anda nak jual rumah nanti. Untuk hartanah Freehold, anda tidak perlukan kebenaran kerajaan negeri (State Consent) untuk memindah milik kepada pembeli lain (kecuali hartanah rizab Melayu atau kes-kes tertentu). Proses jual beli biasanya boleh selesai dalam masa 3 hingga 4 bulan (90+30 hari). Duit pun cepat masuk poket!

3. Kemudahan Pembiayaan Bank Pihak bank sangat suka dengan Freehold. Mereka melihat risiko yang lebih rendah. Jadi, margin pembiayaan (Loan Margin) selalunya tiada masalah untuk dapat 90% jika profil kewangan anda cantik. Malah, untuk rumah terpakai (subsale) yang tua sekalipun, bank masih berani beri pinjaman sebab tanah itu tiada tarikh luput.

Dalam perbincangan Freehold vs Leasehold ini, Freehold nampak macam juara yang tak boleh dikalahkan, bukan? Tapi nanti dulu, Leasehold ada “senjata rahsia” yang anda tak perasan.

Realiti Sebenar Hartanah Leasehold: Tak Seburuk Yang Disangka!

Jangan terus pangkah rumah Leasehold dalam senarai “wishlist” anda. Ada sebab kenapa kawasan elit seperti Petaling Jaya, Bandar Sunway, dan sebahagian besar Damansara adalah Leasehold tapi harganya tetap “kayangan” dan orang berebut nak beli.

1. Harga “Entry Level” yang Lebih Murah Secara purata, hartanah Leasehold dijual pada harga yang lebih rendah (sekitar 10% – 20%) berbanding hartanah Freehold di kawasan dan spesifikasi yang sama. Bagi pembeli rumah pertama yang bajetnya “ngam-ngam”, Leasehold membolehkan anda memiliki rumah yang lebih besar atau lebih cantik dengan bayaran bulanan yang lebih rendah.

2. Lokasi yang Matang dan Strategik Kebanyakan bandar-bandar lama yang sudah membangun dengan fasiliti lengkap (sekolah, hospital, LRT, mall) adalah kawasan Leasehold. Contohnya di Selangor, banyak kawasan strategik adalah tanah pajakan. Jika anda mementingkan gaya hidup dan kemudahan berbanding status tanah semata-mata, Leasehold di lokasi “hotspot” jauh lebih berbaloi berbanding Freehold di kawasan “hutan” yang belum membangun.

3. Pulangan Sewa (Rental Yield) yang Tinggi Oleh kerana harga beli Leasehold lebih murah, tapi kadar sewa pasaran ditentukan oleh lokasi (bukan status tanah), maka pelabur selalunya menikmati pulangan sewa (ROI) yang lebih tinggi dengan hartanah Leasehold. Penyewa takkan tanya “Eh, rumah ni Freehold ke Leasehold?” sebelum menyewa. Mereka cuma peduli dekat dengan MRT atau tidak.

Mitos Popular: “Freehold Takkan Kena Ambil Kerajaan?”

Ini adalah salah faham terbesar rakyat Malaysia. Ramai ingat bila beli Freehold, kerajaan tak boleh kacau tanah tu sampai kiamat.

Salah! Di bawah Akta Pengambilan Tanah 1960, kerajaan berhak mengambil mana-mana tanah (sama ada Freehold atau Leasehold) untuk tujuan pembangunan awam seperti buat MRT, lebuh raya, atau projek infrastruktur negara. Cuma, pemilik akan dibayar pampasan mengikut nilai pasaran semasa.

Jadi, walaupun anda memegang geran Freehold, kuasa kerajaan masih mengatasi hak individu jika ia melibatkan kepentingan awam. Namun, jangan risau, pampasan yang diberi selalunya adil. Poin penting di sini ialah: Freehold bukanlah kebal 100% dari undang-undang pengambilan tanah. Tetapi, dari segi pegangan masa, ia memang tiada had selagi kerajaan tak ambil.

Masalah “Consent” dan Birokrasi dalam Leasehold

Bila kita membandingkan dan membuat keputusan antara dua status ini, faktor birokrasi adalah mimpi ngeri bagi sesetengah orang. Mari kita selami bab ini kerana ia sering menjadi penentu dalam urusan jual beli.

Bagi hartanah Leasehold, jika anda nak jual rumah (atau nak tukar nama kepada anak), anda MESTI mendapatkan Kebenaran Pindah Milik (State Consent) daripada Pihak Berkuasa Negeri.

Kenapa ini leceh?

1. Masa: Proses mendapatkan kelulusan ini boleh memakan masa dari 1 bulan hingga 6 bulan, bergantung kepada kecekapan pejabat tanah negeri masing-masing. Di Selangor contohnya, ia agak ketat dan teliti.
2. Kos: Ada kos tambahan peguam dan fi pentadbiran yang perlu ditanggung.
3. Risiko Ditolak: Walaupun jarang berlaku tanpa sebab, permohonan boleh ditolak jika pembeli tidak memenuhi syarat (contohnya kuota Bumi Lot dijual kepada Non-Bumi tanpa sebab kukuh).

Kesan terbesarnya adalah pada tempoh “completion” jual beli. Jika Freehold ambil masa 3-4 bulan, Leasehold boleh melarat sehingga 6-9 bulan, malah setahun kalau nasib tak baik! Bayangkan anda penjual yang perlukan duit segera, atau pembeli yang tak sabar nak masuk rumah. Penantian itu satu penyiksaan. Inilah sebab kenapa memahami dinamik Freehold vs Leasehold sangat penting sebelum anda menurunkan tandatangan.

Isu Pembaharuan Pajakan (Lease Renewal)

Apa jadi bila tempoh 99 tahun tu tamat? Adakah kerajaan akan datang dengan jentolak dan halau anda keluar?

Secara realitinya, tidak sekejam itu. Kebanyakan kerajaan negeri mahu rakyatnya ada tempat tinggal. Apabila tempoh pajakan hampir tamat (contohnya tinggal baki 30 tahun), pemilik disarankan untuk memohon lanjutan tempoh pajakan (Extension of Lease).

Tetapi, ia BUKAN PERCUMA. Anda perlu membayar “Premium”. Formula pengiraan premium ini berbeza mengikut negeri. Sebagai contoh kasar (hanya anggaran): Premium = (1/4) x (1/100) x (Nilai Pasaran Tanah) x (Tempoh tahun yang disambung) – (Bayaran nominal).

Jika nilai tanah di kawasan itu sudah melambung tinggi selepas 90 tahun, bayaran premium ini boleh mencecah puluhan ribu atau ratusan ribu ringgit! Ini adalah risiko kewangan yang perlu ditanggung oleh generasi cucu anda nanti. Jika mereka tak mampu bayar, barulah ada risiko tanah itu diambil balik.

Checklist Sebelum Membeli: Mana Satu Sesuai Untuk Anda?

Supaya anda tak pening, guna checklist mudah ini untuk buat keputusan:

Pilih FREEHOLD jika:

• Anda membeli untuk diwariskan turun-temurun kepada keluarga (Generational Wealth).
• Anda mahu proses jual beli yang pantas dan kurang birokrasi.
• Bajet anda besar dan mampu bayar harga premium untuk ketenangan minda.
• Anda merancang untuk tinggal di situ sampai tua dan tak mahu risau pasal baki tahun.

Pilih LEASEHOLD jika:

• Bajet anda terhad tetapi mahukan lokasi yang strategik dan matang (dekat KL, PJ).
• Anda seorang pelabur yang mengejar “Rental Yield” (Untung Sewa).
• Anda merancang untuk “flip” (jual semula) rumah dalam masa pendek (5-10 tahun), selagi baki tahun masih tinggi.
• Anda dapat tawaran harga yang jauh lebih murah berbanding pasaran (Below Market Value).

Soalan Lazim (Q&A) Hartanah Malaysia

Untuk memanjangkan lagi pemahaman anda dalam topik dilema Freehold vs Leasehold, mari kita jawab beberapa soalan yang selalu ditanya oleh netizen.

S: Boleh tak saya tukar status Leasehold kepada Freehold? J: Secara umumnya, jawapannya TIDAK. Status tanah ditetapkan oleh Kanun Tanah Negara dan Kerajaan Negeri. Walau bagaimanapun, ada kes-kes terpencil (sangat jarang) di mana kerajaan negeri meluluskan penukaran status di kawasan tertentu atas sebab politik atau pembangunan semula, tetapi jangan letak harapan tinggi untuk ini berlaku kepada rumah anda.

S: Adakah bank bagi pinjaman kalau baki Leasehold tinggal sikit? J: Ini soalan bagus. Kebanyakan bank di Malaysia agak keberatan untuk meluluskan pinjaman penuh jika baki pajakan kurang daripada 30 atau 40 tahun. Sebabnya, nilai cagaran (rumah itu) dianggap semakin susut. Jika baki tinggal 20 tahun, mungkin anda kena beli secara tunai (cash) sahaja. Ini menyukarkan anda untuk menjual rumah tersebut pada masa depan.

S: Betul ke rumah Leasehold susah naik harga? J: Tidak semestinya. Kenaikan harga hartanah dipengaruhi oleh “Supply & Demand”. Rumah Leasehold di area “Golden Triangle” KL atau berdekatan MRT selalunya naik harga mencanak juga. Cuma, kadar kenaikannya mungkin sedikit perlahan berbanding Freehold bila usia hartanah semakin tua.

S: Apa beza Bumi Lot dengan Leasehold? J: Jangan keliru! Bumi Lot adalah status kuota pemilikan (untuk Bumiputera), manakala Leasehold adalah status pegangan tanah.

• Rumah boleh jadi: Freehold + Bumi Lot.
• Rumah boleh jadi: Leasehold + Bumi Lot.
• Rumah boleh jadi: Freehold + Non-Bumi Lot.
• Rumah boleh jadi: Leasehold + Non-Bumi Lot. Bumi Lot lebih susah dijual semula kerana pasarannya terhad kepada pembeli Bumiputera sahaja, tanpa mengira ia Freehold atau Leasehold.

S: Kondominium Freehold atau Landed Leasehold? J: Ini bergantung kepada gaya hidup. Landed leasehold memberi anda tanah (walaupun sewa) dan ruang parkir depan rumah. Kondo Freehold memberi anda pegangan kekal tapi anda perlu bayar maintenance fee seumur hidup. Dari segi nilai aset jangka panjang, tanah (Landed) biasanya mempunyai kenaikan nilai (capital appreciation) yang lebih baik, walaupun ia Leasehold, asalkan lokasinya baik. Namun, Kondo Freehold di lokasi prime juga aset yang hebat.

Kesimpulan: Tepuk Dada, Tanya Selera (dan Dompet!)

Membeli rumah bukanlah sekadar memilih status geran semata-mata. Ia adalah gabungan antara kemampuan kewangan, lokasi tempat kerja, keselesaan keluarga, dan strategi pelaburan anda. Jangan terlalu fanatik dengan Freehold sehingga anda sanggup berhutang di luar kemampuan dan “ikat perut” makan megi setiap hari. Begitu juga, jangan takut dengan Leasehold jika itu yang membolehkan anda memiliki rumah impian di lokasi yang memudahkan urusan harian anda.

Kesimpulannya, buatlah analisis Freehold vs Leasehold ini berdasarkan matlamat jangka panjang anda. Jika anda beli untuk duduk sendiri selama 10 tahun dan kemudian jual untuk upgrade rumah lain, Leasehold mungkin tiada masalah besar. Tapi jika ini rumah pusaka satu-satunya untuk 7 keturunan, carilah Freehold.

Dapatkan nasihat daripada ejen hartanah berdaftar dan peguam hartanah yang bertauliah sebelum meletakkan deposit. Ingat, sain SPA (Perjanjian Jual Beli) tak boleh “undo” macam delete typo dalam WhatsApp.

Semoga perkongsian ini membuka mata anda dan membantu anda membuat keputusan yang tepat. Jangan lupa kongsikan artikel ini kepada kawan-kawan yang tengah pening nak beli rumah tu. Biar semua celik hartanah!

Jadi, selepas baca semua fakta ini, mana satu pilihan hati anda? Adakah anda “Team Freehold” atau “Team Leasehold”? Apapun pilihan anda, pastikan ia berbaloi dan tidak membebankan. Selamat memburu rumah impian!

Akhir kata, bijak pandai dalam memilih hartanah bermula dengan memahami risiko dan pulangan. Jangan biarkan keputusan antara Freehold vs Leasehold menghantui hidup anda hanya kerana kurang ilmu.